Les graphiques sur le prix de l'immobilier d'habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l'IGEDD.

To English page: the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) PRIX
Au quatrième trimestre 2022, l'indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage, en léger retrait, était supérieur de 78% à la tendance longue qu'il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié de 2007 à 2019, ce qui constitue une spécificité française et britannique, contrairement à l'envolée constatée après 2019 (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.); d'un département à l'autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables: la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l'indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l'ensemble des ménages, était au quatrième trimestre 2022 au même niveau qu'en 1982, et plus bas qu'en 2000 ou en 1975 (graphiques 3.1. et 9), demeurant dans le "tunnel" historique dans lequel il se trouve depuis plus de quarante ans, et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. (Entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l'ensemble des ménages, et le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l'indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l'amélioration de la qualité du parc: cf. cette présentation "Loyers et revenus sur le long terme" et ces notes sur l'évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970).
L'évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l'agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l'indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l'indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l'effet inflationniste de l'environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d'intérêt.

Par rapport à leurs minima historiques au voisinage desquels ils se maintenaient depuis 2016, les taux d'intérêt immobiliers (graphiques 3.2., 5.3 et 7.1.) sont remontés et sont voisins de ceux de la dette publique à long terme (graphique 7.1.). Ils demeurent néanmoins inférieurs à ceux observés dans les autres pays représentés sur le graphique 5.3..
Du point de vue d'un accédant à la propriété, au quatrième trimestre 2022 le bas niveau des taux d'intérêt ne suffisait pas à compenser le niveau élevé du prix des logements: en moyenne sur l'ensemble de la France, le pouvoir d'achat immobilier était inférieur de 30% à ce qu'il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s'endetter sur 24 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de 60% (graphique 1.). Tant l'indicateur de pouvoir d'achat immobilier que la durée d'emprunt permettant d'acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).
Du point de vue d'un investisseur, l'indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté depuis 2000 que l'indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) reste aujourd'hui très faible. Le placement locatif est en concurrence avec le placement en dette publique à long terme, dont le taux d'intérêt, tout en demeurant faible, est remonté (graphiques 2.4. et 7.1.). Les deux placements présentent des profils de risque différents, le placement immobilier s'apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n'est certaine à aucune échéance.
Fin avril 2023, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 7% aux Etats-Unis et lui est inférieur de 9% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES
Fin février 2023 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l'unité) cumulé sur 12 mois, à 1 083 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.), et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,4% (graphique 6.2.), quoiqu'en léger retrait, demeuraient voisins de leurs plus hauts historiques. Le nombre de transactions était proche de la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1.).
Fin mars 2023, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 63% à la tendance longue qu'il avait suivie sur la même période (graphique 1.). Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois, à 359 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était inférieur à sa moyenne de la décennie 2010 (soit 382 000 logements).
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu disponible, à 85% fin avril 2023, diminue légèrement mais continûment depuis septembre 2022 (graphiques 5.4., 7.2. et 7.3.), ce qui est nouveau. Cela résulte cependant surtout de la reprise de la croissance du revenu disponible des ménages (en lien avec celle de l'inflation des prix à la consommation), situé au dénominateur du ratio. La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l'un des facteurs qui ont permis l'envolée du prix des logements. Parmi les pays représentés sur le graphique 5.4., la France est le seul où ce ratio a augmenté continûment de 2009 à 2022. Néanmoins, en Allemagne, ce ratio, à 77%, a dépassé en 2021 son maximum précédent atteint en 2002.
La dette des promoteurs immobiliers rapportée au produit intérieur brut, à 1,1%, est à son plus haut depuis 1995 (graphique 7.5.).

c) EN CONCLUSION, en mars 2023 le montant total des transactions cumulé sur 12 mois diminuait sous l'effet de la désolvabilisation des ménages causée par la remontée des taux d'intérêt, mais il demeurait très supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix très supérieurs à la leur et de nombres de transactions voisins de la leur.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* «Le prix de l'immobilier d'habitation sur le long terme», présentation, mars 2023. 1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Volumes. 4. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 5. Quelques propriétés du prix des logements. 6. L'envolée du prix des logements (mais non des loyers) de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 7. Prospective. 8. Conclusion.
* « Pourquoi le poids du loyer dans le revenu des locataires a-t-il plus que doublé en quarante ans? », FAQ, janvier 2023. Cela ne résulte pas d'une inflation des loyers qui aurait été particulièrement élevée (elle a été modérée, même dans l'agglomération parisienne), mais d'effets de structure (amélioration de la qualité des logements principalement) et d'une paupérisation massive des locataires.
* « Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000? », FAQ, janvier 2023. Cela résulte de l'effet inflationniste de l'environnement financier.
* « Loyers et revenus sur le long terme, comparaison de trois approches du ratio loyer sur revenu », présentation aux entretiens d'Inxauseta, Bunus, août 2022.
* « Vingt ans de vacances courte et longue », septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.
* Actualisation à 2020 des séries longues depuis 1800 qui supportent les documents publiés sur ce site, novembre 2021.
* «Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier», extrait d’un rapport IGF-CGEDD, avril 2021.
* «L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre», mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de -1 à -2.

Questions fréquentes / English FAQs

Pour faire suivre à un ami / to forward to a friend

Pour vous abonner à ce publipostage / To subscribe

Pour vous désabonner / To unsubscribe