Bald dürfen Grundstücke, die im Kataster der belasteten Standorte ("Altlastenkataster") eingetragen sind, nur noch veräussert oder geteilt werden, wenn dies vorgängig bewilligt wurde. Weiter können Verursacher von Belastungen jederzeit zur Sicherstellung der erwarteten Kosten verpflichtet werden. Dies sieht eine Änderung des Umweltschutzgesetzes vor.
Am 22. März 2013 hat die Bundesversammlung eine Ergänzung der Bestimmungen über belastete Standorte beschlossen und neue Sicherstellungs- und Bewilligungspflichten ins Umweltschutzgesetz ("USG") aufgenommen. Die Referendumsfrist ist unbenutzt abgelaufen. Die Regeln zur allgemeinen Sicherstellungspflicht wird der Bundesrat voraussichtlich schon per Oktober oder November in Kraft setzen, während die Kantone noch mehr Zeit benötigen, um sich auf die Bewilligungsverfahren vorzubereiten. Mit Inkrafttreten der Bewilligungspflicht ist daher erst im Sommer 2014 zu rechnen. Bei den Verordnungen des Bundes sind keine Änderungen geplant. Die Gesetzesänderung bringt zwei wesentliche Neuerungen.
Bewilligungspflicht für Handänderungen und Teilungen von Grundstücken
Neu muss die Handänderung oder Teilung eines Grundstücks vorgängig bewilligt werden, wenn sich darauf ein Standort befindet, der im Kataster der belasteten Standorte eingetragen ist. Zwar gab es auf kantonaler Ebene für gewisse Fälle teilweise bereits ähnliche Bestimmungen. Nun verpflichtet aber das Bundesrecht sämtliche Kantone, Bewilligungsverfahren für alle im Kataster eingetragenen Grundstücke einzuführen. Zuständig sind die vom kantonalen Recht bezeichneten Behörden. Dieses Bewilligungsverfahren wird unabhängig von einem allfälligen Baubewilligungsverfahren sein.
Ein Anspruch auf Erteilung der Bewilligung besteht, wenn vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind. Das ist der Fall, wenn sich der Standort aufgrund der Untersuchung zwar als belastet erwiesen hat, aber weder überwachungs- noch sanierungspflichtig ist. Nicht von der Sicherstellungspflicht erfasst sind damit die reinen "Bauherrenaltlasten". Das sind belastete Standorte, von denen aktuell keine Einwirkungen auf die Umwelt ausgehen, bei denen aber im Fall von Bautätigkeiten das Aushubmaterial vorschriftsgemäss zu entsorgen ist.
Sind vom Standort hingegen schädliche oder lästige Einwirkungen zu erwarten, so dürfen die Behörden die Bewilligung davon abhängig machen, dass die zu erwartenden Kosten für Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen sichergestellt werden. Ohne solche Sicherstellung wird eine Bewilligung höchstens noch erhältlich sein, wenn eine Veräusserung oder Teilung des Grundstücks im überwiegenden öffentlichen Interesse liegt.
Transaktionen mit belasteten Immobilien werden durch diese Neuerungen also deutlich erschwert. Nicht nur ist mehr Zeit für das Bewilligungsverfahren einzuplanen, sondern im Falle einer Sicherstellungspflicht steigen auch die Kosten der Transaktion.
Sicherstellungspflicht für Kosten von Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen
Weiter können die Behörden jederzeit - unabhängig von einer Grundstücksveräusserung oder –teilung – von den Verursachern einer Belastung verlangen, dass sie die zu erwartenden Kosten von Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen sicherstellen. Sind mehrere Verursacher beteiligt, werden sie anteilsmässig verpflichtet. Als "Verursacher" gelten nicht nur die Gesellschaften oder Personen, die durch ihr eigenes Verhalten die Belastung tatsächlich verursacht haben (sogenannte "Verhaltensverursacher"), sondern auch die heutigen Eigentümer von belasteten Grundstücken (sogenannte "Zustandsverursacher").
Die Sicherstellungspflicht geht sehr weit: So verjährt sie zum Beispiel nicht. Ein Verhaltensverursacher kann darum sicherstellungspflichtig werden, selbst wenn seine Beziehung zum Grundstück schon vor Jahrzehnten beendet wurde. Umgekehrt kann auch eine Person oder Gesellschaft, die bei der Entstehung der Belastungen in keiner Art und Weise mitgewirkt hat, als heutige Inhaberin eines belasteten Standorts sicherstellungspflichtig werden. Allerdings beschränkt sich die Haftung solcher Inhaber in der Regel auf zehn bis zwanzig Prozent der zu erwartenden Kosten. Die Sicherstellung kann z.B. in Form einer Bankgarantie, einer Versicherung oder einer Kaution erfolgen.
Übergangsregeln und Rechtsweg
Die neuen Bestimmungen sind ab deren Inkrafttreten (voraussichtlich Herbst 2013 für die Pflicht zur Sicherstellung und Sommer 2014 für die Bewilligungspflicht) sofort anwendbar. Insbesondere wird für alle Veräusserungen oder Teilungen von Grundstücken, die bei Inkrafttreten noch nicht vollzogen sind, eine Bewilligung erforderlich sein. Bis dahin ist eine bewilligungsfreie Veräusserung oder Teilung dagegen noch möglich.
Unrechtmässige oder übermässige Sicherstellungsverfügungen sowie die Verweigerung von Bewilligungen im Zusammenhang mit der Veräusserung oder Teilung von Grundstücken können auf dem Beschwerde- und Verwaltungsgerichtsweg angefochten werden.
